中国房地产市场持续低迷，正促使越来越多中国投资者出售其在澳大利亚持有的住宅。业内人士警告，外国投资减少可能进一步压缩澳洲出租房源，使本已承受高租金压力的租房者受到冲击。
澳大利亚税务局数据显示，2024财年，中国投资者在澳洲持有约23,550套住宅；到2025财年，这一数字下降至22,272套，降幅超过5%。
长期以来，中国买家一直是澳大利亚最重要的海外房地产投资群体之一，但近几年其持有的澳洲住宅数量持续减少。香港投资者也出现类似趋势，2024年6月至2025年6月期间，其持有房产数量从3,486套降至3,396套。
中国楼市下行促使投资者套现
中国房地产市场自2021年以来持续调整。报道援引的数据称，自2021年第三季度以来，中国房价累计下跌约25%，相当于过去20年的实际房产增值被大幅削弱。
人口减少、住房供应过剩、房地产开发商债务危机，以及政府加强行业监管，被认为是推动市场下行的主要因素。
惠誉评级预计，中国房地产市场在2026财年可能进一步下跌11%至13%。在国内资产价格承压的情况下，部分中国投资者可能需要出售海外房产，以增加现金流、偿还债务或重新配置资产。
租房者可能受到直接冲击
澳大利亚房地产协会首席执行官雅各布·凯恩表示，无论社会是否欢迎外国投资，澳洲住房体系在相当程度上依赖海外资金。外国投资者购买的住宅，很多最终会进入租赁市场。
凯恩指出，澳大利亚有超过700万名租房者。中国投资者减少，可能意味着新出租房供应下降，从而加剧住房短缺，并继续推高租金。
他说，中国投资者过去数十年一直积极参与澳洲房地产市场，对当地住宅供应及房地产行业发展发挥了重要作用，因此这一群体加速退出值得关注。
不过，也有专家认为，澳大利亚政府自身的政策促成了中国买家的离场。
Ray White集团首席经济学家内里达·康尼斯比表示，澳洲通过额外税费和外国买家限制，在一定程度上“主动将中国买家赶出了市场”。
外国投资者在澳洲买房通常需要承担外国投资审查委员会申请费、印花税附加费和土地税附加费等多项成本。部分州还限制外国买家购买二手住宅，进一步降低了澳洲房地产的投资吸引力。
日本资本填补部分空缺
尽管中国和香港投资者正在缩减房产组合，澳洲海外持有住宅总量在2025财年仍有所增加，显示其他国家的投资者正在进入市场。
其中，日本投资者的增长最为明显。日本买家持有的澳洲住宅数量从2024财年的1,168套上升至2025财年的1,711套。
日本目前已超过英国和美国，成为澳大利亚住宅的第五大海外持有来源地。
Grit Real Estate创始人纳文·德席尔瓦表示，日本国内长期处于接近零利率的环境，促使日本机构投资者、人寿保险公司和养老基金到海外寻找更高收益。澳大利亚房地产市场规模较大、制度相对稳定，因此成为日本资本的重要目标。
日本企业同时进入澳洲建筑业
日本资本不仅在购买住宅，也在扩大对澳大利亚建筑企业的投资。
2024年，澳洲大型住宅建筑商Metricon被日本建筑巨头住友林业收购。此前，NextGroup和AV Jennings等澳洲企业也已获得日本大型集团投资。
Metricon首席执行官布拉德·杜根表示，日本建筑企业投资澳洲建筑商，有助于澳洲企业接触来自日本及其他国际市场的投资需求，并通过跨国合作推动住宅开发。
这类投资可能为澳洲住房建设提供新的资金来源，但新建住房能否真正缓解普通居民面临的供应和租金压力，仍取决于项目位置、建设速度及房屋最终用途。
澳洲面临全球房地产资本竞争
业内人士认为，澳大利亚需要重新评估外国投资税费和审批制度，否则海外资金可能转向成本更低的市场。
德席尔瓦指出，澳洲正在与迪拜等国际房地产市场竞争。迪拜没有房产购置税、持续性土地税和资本利得税，部分项目净租金收益率可达到8%至10%，对国际投资者具有较强吸引力。
相比之下，澳洲不断增加的税费、审批成本和监管限制，可能削弱其竞争力。
他认为，澳大利亚房地产市场本身仍具备人口增长、经济稳定和住房需求强劲等优势，但如果政策持续提高外国投资者的参与门槛，部分资本可能选择流向其他国家。
总体来看，中国投资者退出并不意味着澳洲外国房地产投资正在全面萎缩，而是海外资本来源正在发生变化。中国和香港投资者缩减持仓的同时，日本机构和企业正在加速进入。
对于澳洲普通居民而言，最值得关注的问题是：外国资本结构变化能否带来更多新建住房，还是会因出租房源减少而进一步加重租房者的负担。
