中国财政部给地方土地财政打了一闷棍

新西兰全搜索中国新闻直播间，近日，中国财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知中有一条规定引发了讨论，即“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

这个通知主要有以下重点：

1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。

这个通知并未引起媒体重视，因为大部分内容都是以前三令五申强调过的，这次不过是例行喊话而已。

但这个通知有了一个新内容：不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

这个就是今天要说的重点，这个国企购地就是指地方城投公司买地，而城投公司是地方政府的亲儿子，靠地方政府输血而活，这种左手倒右手，就是虚增土地收入了。

城投拿地，是今年的一个“亮点”。10月10日，广州今年第三批土地集中供应落下帷幕，拍卖情况十分尴尬。一共18宗地块，13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍。15宗成交的土地，有11宗都是广州的城投公司买掉了。以前土地拍卖，民企是主力，广州这次是民企全军覆没。

今年开始，民企不拿地了，国企开始扮演主力。到了现在，连国企的参与热情都没了，地方政府不得已亲自下场扫货。提醒一下，城投公司是没有造血能力的企业，它的作用是依靠地方政府的信用加持，融资给地方政府用，当它自己需要钱还债和发工资时，只能找地方政府。所以说，城投公司与地方政府是一体两面，穿一条裤子的。

土地是地方政府的，现在没人来买地，城投公司来买。城投公司没钱，买地的钱是地方政府给的，那么对于地方政府而言，这卖地的钱还能是卖地收入吗？这不就是过个账而已吗？这就是财政部“126号”文所说的“虚增土地财政收入”。

根据克而瑞研究中心统计，在2022年1-9月拿地金额TOP100中，城投公司数量占比49%。而且随着时间的推移，城投公司的拿地占比越来越高。一线城市的广州尚且如此，何况是其他城市呢？

城投公司拿地，看起来是暂时稳住了土拍和楼市，但实则后患无穷。

一方面，城投拿地的开工率很低。专业的事要交给专业的人来干，城投公司的专业是融资，而不是搞房地产。城投拿到地之后，需要寻找开发商进行合作，通过把土地变成房子，才能收回成本和利润。所以，城投拿地，首要任务是找到合作开发商。但如果开发商愿意跟城投公司合作，那它为什么不自己去拿地呢？

所以，城投公司拿地，本身就说明开发商不愿意造房子了。你现在还想着找开发商合作，这本身就是悖论。事实也确实如此。根据中国指数研究院监测，截至今年8月末，在22个重点城市中，2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%，其中，由城投公司主导的项目入市率仅9%。根据克而瑞统计，在2021年第一批成交地块中，开发商拿地开工率高达61%，而城投公司拿地开工率23%。

另一方面，城投拿地会导致新增隐性债务。城投拿地的开工率很低，那么闲置的土地怎么处理呢？最常规的操作就是抵押融资。找个评估机构做个市值评估，比如价值1亿，按照五折抵押率，也能获得5000万融资呢。

这5000万就属于空手套白狼了！因为拿地的钱不是城投公司的自有资金，地方政府给它过个账而已。这5000万就很可能是隐性债务。而地方政府的隐性债务现在就是个大地雷，中央三令五申一直强调严禁新增隐性债务。

但地方政府现在确实没钱，负债很大，有着一股强大的融资冲动，这就很容易搞出新增隐性债务的篓子。这就是一场中央与地方的拉锯战。

所以，财政部“126号”文就出来了，必须控制城投拿地，不能让地方政府这么瞒天过海地玩。

读懂了上面的逻辑，你才能更深刻地明白为什么要“叫停国企、城投购地”。很多人都说民企躺平了，不看好未来的房地产市场。不拿地的根本原因就是没钱。

虽然现在融资明显回暖了，第四季度将会有6家银行至少提供1000亿元，共计6000亿元融资支持房地产融资。但是，房企拿到这笔钱第一时间肯定不是拿地，而是复工复产。

今年，由于房企资金链断裂而导致停工的期房项目数不胜数，房企的存活牵扯着每一位老百姓的心。可以肯定的是，未来房地产市场的规则是偏向保护购房者的，对房企的要求会越来越严格。

基于此，此次通知其目的也很明显，就是对楼市釜底抽薪，进一步围堵、防止各种违规操作破坏楼市稳定，更多的作用还是维稳。

不过大多数购房者还是会有所疑问，因为这两年都是国企往前冲，托底的国企，还能托多久呢？国企虽然实力雄厚，但也不是不差钱。

最近上海票交所的数据，8月地方国资背景的房地产企业商票逾期现象有所增加，从7月的65家提升至234家，主要来自河南、贵州等中西部区域。

国内城投的债余额已经从2013年2.1万亿增加至现在的13.74万亿。其中有将近6万亿，都是这两年新增的。

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