《第一财经》发表社论：预示中国将消除房产金融属性，打响房地产降价第一枪

新西兰全搜索中国新闻直播间，《第一财经》在10月24日发布了一篇社论《积极做好风险资产价值重估的准备》，以下是文章的主要内容：

随着中共二十大和二十届一中全会的胜利闭幕，经济社会步入行则将至的实干时期。

新时代、新起点、新征程，开始落实到人们触目可及的经济社会日常。唯有如此，个体对美好生活的诉求才能汇聚进时代的历史长河。

这其中较为引发人关注的就是房地产。最新数据显示，大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%，如大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等降至3.8%，清远等地则最低触及3.7%。

9月底，央行、银保监会发布的关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知提出，对今年6-8月新建商品住房售价环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放住房贷款利率下限。

若在过往，如此低的融资成本，可能一石击浪，不过，在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。这不仅因为二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”中阐述了房地产发展方向，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；更主要是因为社会结构和整体风险偏好，都出现新的调整，住房的居住属性已通过自上而下与自下而上两个途径得到强化，金融属性则开始褪却。

这首先缘于中国人口数量和质量结构的调整。日益老龄化少子化的人口数量结构，预示着不动产在时间序列轴线上呈现出总量过剩、结构优化特征；从人口质量结构上，接受高教育人口在总人口中的占比显著增加，这些接受高教育的群体，在全国的自由迁徙上具有更多的优势，这将加速适龄劳动力在全国范围内寻找匹配岗位的机会。

可见，人口质量和数量的变化，会逐渐改变人们对住房的认知，住房自有率将不再是一个一致性的需求目标。

区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时，使人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值愈发基于房租（或虚拟房租）的贴现，而非基于房价上涨预期。由于贴现率围绕自然利率或国债收益率曲线摆动，这将逐渐褪却掉住房的金融属性，使其回归到实用价值的居住属性。而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控等上的日益完善，权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场，这也使逐渐剥离金融属性的房地产面临系统性定价重构。

社保福利体系的日益完善，也将带来房地产的定价重估。在社保体系覆盖度不够的情况下，人们用养儿防老来进行代际交易，因此购置房产定居就成为了根深蒂固的传统，因为自有住宅的安居是孝道传统文化的经济基础，没有自有住宅的加持，孝道的维系成本就很高。随着职工社保、城乡居民养老体系等的完善和覆盖度的提升，孝道逐渐从经济的跨期交易中解脱出来，这将从传统文化和信念方面，改变人们对住房的定价逻辑。

此外，目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。

二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。

编后语：首先要提到的是《第一财经》这家媒体是由中国三大传媒集团——上海东方传媒集团有限公司(原上海文广新闻传媒集团改革重组而成)、广州日报报业集团、北京青年报社联合主办。而上海东方传媒集团有限公司是由上海国资委完全控股。《第一财经》的很多观点都是政策发布的渠道。

这篇文章发布的时候，很多人都在观望中国房价下跌是不是快到了底，还有人在迟疑要不要买房，是不是最好的入场机会。其实最近房地产烂尾楼和开放商暴雷的现象越演越烈，中国房企在港股的价值跌倒了谷底。这篇文章提到要消除房产的金融属性，也就是坚持房住不炒的原则不变。所以还将进一步挤压房地产的投资泡沫，房价还会进一步下跌。

此外，文中还提到了目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。

说白了就是老百姓的钱都投到了买房中去了，房价过高，超过了本身的价值，导致居民掏空了六个钱包，口袋没钱了，这样拉动国家经济的手段——消费就上不来。所以政府将会对进一步打压房价，并且对房产进行重估定价，减少高房价引发对经济和社会的伤害。这也就意味着在未来中国房价还会进一步的下跌，不光是二三线城市，一线城市的房价也会大幅下跌。所以最近这个消息出来之后，很多一线城市房价出现了下跌。

中国房地产市场的黄金时期已经过去，现在的房子追求的主要是居住功能，而不是投资和金融功能。上次财政部发文指出地方政府不要再搞土地财政，要控制地方债，这也是一个国家在持续控制和打压房地产市场的措施。如果国家任房地产市场继续吹泡沫的话，到了一定程度就会牺牲更多的社会和经济资源，导致陷入更大的困境。所以，这也是当前即使房企面临再大的困难，国家也不会想去接盘。也就意味着即使是刚需购房的群体，也可以再观望一下国家政策，看房价是否会进一步下跌，再入市。

中国财政部给地方土地财政打了一闷棍

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