一位20多岁从中国移民到澳大利亚、靠房产实现财务自由的投资者认为，如果想靠房产获得“体面而舒适”的退休生活，澳洲人需要至少500万至700万澳元的投资型房产资产（不包括自住房），否则很可能一辈子停留在“纳税最多的中产阶层”。
这位投资者是Alex Shang（尚先生），房产咨询公司 AusPropertyStrategy 创始人。他强调，很多人犯的最大错误，就是“一心只想买一套自住房”，却没有把投资房当作长期财富工具。
从沈阳到悉尼：从前台做起的“房产攻略派”
尚先生今年44岁，2005年从中国沈阳移居悉尼，当时24岁，已在中国完成主修股票投资的经济学学士学位。
来到澳洲后，他先在一家房地产公司做前台接待，边工作边继续进修，先后获得会计学硕士和MBA（工商管理硕士）。
他的投资之路并非一帆风顺。2011年，他在悉尼Kogarah购入一套约40万澳元的两居室公寓，又先后在 Wolli Creek、Arncliffe 等地买了多个单元房，但后来发现资本增值有限，最终还在这些公寓上亏了钱。
“我后来把这些公寓全都卖掉了，因为亏了太多。我坐下来反思，才意识到如果当初同样的钱用来买带土地的独立屋，我会赚很多很多。”
这一教训，让他决定只做“有地的房子”——独立屋投资，并把目标转向悉尼、布里斯班、珀斯和墨尔本等城市的住宅用地市场。从那以后，他表示“再也没有在房产上亏过钱”。
他还用中文写了一本面向华人投资者的书《Australian Property Strategy》（暂译：《澳洲房产策略》），专门讲如何在澳洲布局房产组合。
他最新于2025年出版的著作，已被许多华人读者视为华人在澳投资房产的权威指南。
为什么他坚持：房子要“有地”而不是公寓？
在他看来，土地稀缺才是房价长期上涨的根本。
“公寓可以一栋楼一栋楼往上盖，供应可以很容易翻倍。但土地不行，地是有限的。”
他认为，澳洲人口长期增长，尤其在大城市周边新开发区，带后院的独立屋未来增值空间远大于高层公寓。
他举例说：
- 在悉尼，70万–80万澳元买一套公寓，价格未来涨幅有限，只能换来“有房住而已”；
- 但同样的80万澳元，在布里斯班、珀斯或阿德莱德仍能买到一套位置不错的独立屋，资本增值潜力更强，租金回报率也更高。
他的20年路线图：前10年“涨价”，后10年“现金流”
尚先生给出的“房产致富路线图”，大致分成两个十年：
- 前10年：主攻高资本增值（Capital Growth）
- 重点买具有升值潜力的房子，而不是单纯看眼前租金回报。
- 借助时间和复利，让房产价值在一个完整经济周期内上涨。
- 后10年：转向高租金回报（Rental Yield）
- 在资产规模已有基础后，开始加入租金收益较高的物业，增强现金流。
- 接近退休前，卖掉一部分房产，用所得资金还清剩余贷款，保留少数无贷款物业，靠租金过日子。
他强调，关键不在于你拥有几套房，而在于这些房的总价值：
“不是房子数量决定你是否富有，而是你的房产组合总值有多少。”
为什么是500万–700万？“真正财务自由”的数字
如果按他的标准，要在澳洲“靠自己过得舒适、无忧”，理想状态是：
- 投资房产总值：500万–700万澳元（不含自住房）
- 在这一水平上：
- 500万澳元的房产组合，如果整体租金回报率和市场情况理想，可以带来约每年35万澳元的被动收入；
- 还可以把部分租金或卖房所得拿去投澳股市场的 ETF（交易型指数基金），他以每年约7%的长期回报率做假设。
在他构想中，这种组合能让人：
- 提前退休，或
- 在退休后拥有远高于普通中产阶层的生活质量。
他甚至直言：
“如果你想完全靠自己，退休后过得很舒服，净资产大概需要700万澳元左右。”
借力银行：自住房 vs 投资房的“借贷差异”
在澳洲，银行对不同用途的贷款有不同标准。尚先生总结：
- 自住房贷款：
- 银行通常愿意借出约 税前收入的 5 倍。
- 投资房贷款：
- 个人或夫妻如果买的是投资性物业，银行有时会允许借到收入的 6 倍，因为租金会被视为收入的一部分，从而提高借贷能力。
“你买投资房，银行会把租金视作你的个人收入的一部分。你的总收入提高了，你的贷款能力也就相应提高。”
同时，澳洲税制下的**负扣税（Negative Gearing）**也能让投资者用房产亏损抵扣部分税款，对高收入群体尤为有吸引力。
低调生活：摩托车、卡罗拉和“别问我有几套房”
尽管已实现“财务自由”，尚先生坚持保持低调。
他不愿公开自己的总资产和房产数量：
“有几件事我从不对外说：我有多少钱、我拥有多少房产、以及关于我的家人。这是我的隐私。
如果我把这些说出来，每个人都想分一杯羹，税局也会盯着。”
在生活方式上，他并没有选择豪车名表：
- 偶尔开一辆约2万澳元的丰田卡罗拉；
- 平时更多是骑摩托车出行，觉得“便宜、好养、够方便”。
“我只是投资了一些房产，现在不用再为钱烦恼了。”
他给华人和澳洲投资者的几点“铁律”
综合他的经验，他特别强调几条原则：
- 不要把“买一套自住房”当作终点
- 如果只有自住房，很可能长期停留在高税负的中产阶层，借贷能力也被锁死，难以继续投资。
- 优先看人口和就业，而不是“房子便宜”
- “我从来不会因为某个地方房子便宜就去买，我要看到那里的未来。”
- 关键指标包括：长期人口增长趋势、多元化的就业机会、基础设施发展等。
- 重视土地稀缺性和城市发展方向
- 大城市外圈的新兴社区，只要有交通、学校及就业支撑，带土地的独立屋通常有更好的增值潜力。
- 长期规划，而不是短期炒房
- 他所提倡的是 20年的系统策略，而不是一两年内频繁投机倒卖。
这篇故事在华人圈引起关注，一方面因为尚先生的经历符合许多移民的心路——从打工到用资产说话；另一方面，他所提出的“500万–700万投资房产才能真正财务自由”的标准，也引发不少争议与反思：
在高房价、高利率的当下，这样的目标，对普通家庭来说是遥不可及，还是一种“被迫认真思考资产配置”的提醒？
至少在尚先生看来，“只做工薪族、只买自住房”已经不够，如何利用房产、租金与资本市场组合，才是决定你是否能突破中产天花板的关键。
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